İMAR HAKKI AKTARIMI NEDİR?

İmar hakkı aktarımı, halen yürürlükte bulunan 3194 sayılı yasaya, 12.12.2024 tarih ve 32750 sayılı resmi gazetede yayımlanan 7534 sayılı “ köy kanunu ile bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun” ile  bazı maddeler eklenmiş ve yürürlüğe girmiştir.

Konuya detaylı olarak girmeden önce 7534 sayılı yasa ile getirilen değişiklikleri özetlemekte fayda bulunmaktadır.

Öncelikle 3194 sayılı imar kanunun 5.maddesine ek 7534 sayılı yasanın 4.maddesi ile ek yapılarak imar hakkı aktarımı tanımlanmış olup buna göre  “İmar Hakkı Aktarımı; 1/1000 ölçekli uygulama imar planının bulunduğu, arazi ve arsa düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda, parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ve kamu hizmet alanlarında kalması sebebiyle parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi durumunda, verilemeyen emsale esas inşaat hakkının başka parsel ya da parsellere imar planı kararı ile taşınması işlemidir.” Denmiştir.

Diğer değişiklik ise yine 7534 sayılı yasanın 5.maddesi ile değiştirilmiş ve 3194 sayılı yasanın 13.maddesinde değişikliğe gidilmiştir. Buna göre;

Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar;

a) Bu kullanımlardan umumi hizmetlere ayrılan alanlar öncelikle 18 inci maddeye göre arazi ve arsa düzenlemesi yapılarak,

b) (Ek:5/12/2024-7534/5 md.) Tescil harici ve belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanarak,

c) (Ek:5/12/2024-7534/5 md.) İmar hakkı aktarımı yapılarak,

ç) 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında sırasıyla, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak veya satın alınmak suretiyle,

kamu mülkiyetine geçirilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) İmar hakkı aktarımı yapılırken, alıcı parselin emsale esas inşaat alanı en fazla imar planı ile belirlenmiş oranlar kadar ve her halde alıcı parselin %30’unu geçmemek üzere arttırılabilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Verici parselin/parsellerin aktarıma esas inşaat hakları, en yakın komşuluğundaki imar parselinin/adasının emsale esas inşaat hakkını aşmamak kaydıyla ilgili idarece belirlenir. Aktarma işlemi, alıcı ve verici parselin değer tespitleri üzerinden yapılır.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Alıcı ve verici parselin aktarıma konu olacak imar haklarının değeri, 6362 sayılı Kanuna göre yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir. Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşılabilir.

(Ek fıkra:5/12/2024-7534/5 md.) Verici parselin imar hakkı aktarım işlemi bulunduğu il bazında olmak üzere idare veya kurumun yetki alanı içerisinde olması, alıcı parselin imar planı kararı ile belirlenmesi, alıcı parselin metrekare birim değerinin verici parselden daha fazla olmaması kaydıyla ve verici parselin ilgili idare veya kurum lehine bedelsiz devredilmesi suretiyle gerçekleştirilir.

 

Yasa maddelerini açıkladıktan sonra bu işlemin neler getireceği, ne yararı olacağı, nerelerde uygulanabileceği konusunu ele almakta fayda bulunmaktadır.

Öncelikle yasa düzgün uygulandığı taktirde uzun yıllardır bütçe nedeniyle kamulaştırılamayan ve şahısların mülkiyet haklarının kısıtlanmasına neden olan bir çok olay ortadan kalkacaktır. Diğer yandan aynı şekilde halen devam eden bir çok kamulaştırmasız el atma davaları bulunmaktadır. Bu davaların da bahse konu yasa ile bir an önce çözümlenmesi amaçlanmıştır.

İmar hakkı aktarımı, taşınmaz sahibinin bir bölgedeki yapılaşma hakkını başka bir bölgeye transfer edilmesine yarayan bir uygulama şeklidir. Hangi parselleri kapsayacaktır?

• İmar planları içinde 2019 yılı öncesinde (okul, hastane, belediye hizmet alanı, resmi kurum alanı gibi) kamu hizmet alanlarına ayrılan ancak uzun yıllar vatandaş mülkiyetlerindeki kamulaştırılamamış parselleri kapsar.

Özetlersek:

• 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının bulunduğu, arsa ve arazi düzenlemesi yapılmış ya da yapılması mümkün olmayan alanlarda,
• Parselin tamamının ya da bir kısmının umumi ya da kamu hizmet alanına denk gelmesi koşulu ile,
• Parsel üzerinde özel mülkiyete konu yapılaşma hakkının verilememesi nedeni ile,
• Verilemeyen inşaat hakkının başka parsellere taşınması işlemi ile.

Yasa da iki önemli unsur öne çıkmaktadır.

Verici parsel ve alıcı parsel. Bu deyimlere açıklık getirmekte ve nasıl bir uygulama yapılacağını da anlatmakta fayda bulunmaktadır.

Verici parsel: 2019 yılı öncesinde (okul, hastane, belediye hizmet alanı, resmi kurum alanı gibi) kamu hizmet alanlarına ayrılan ancak uzun yıllar vatandaş mülkiyetlerindeki kamulaştırılamamış parseller

Alıcı parsel: Yoğun yapılaşmanın desteklenebileceği, gelişen bölgelerdir.

Yani verici parseldeki yapılaşma hakkının, alıcı parsele aktarımı işlemidir. Bu şekildeki işlemde belli sınırlar söz konusudur.

• Verici parseldeki yapılaşma hakkı tamamen ortadan kaldırılır,
• Alıcı parselde ek yapılaşma hakkı sağlanır.

Ancak alıcı parseldeki yapılaşmanın da belli başlı koşulları bulunmaktadır.

• İmar hakkı aktarımı yapılırken alıcı parseldeki inşaat alanı, imar planındaki belirlenen oranlar kadar arttırılabilir. Her ne koşulda olursa olsun parsel alanının % 30 unu geçemez.
• Verici parselin aktarıma esas inşaat hakkı ise en yakın komşuluğundaki imar parselinin emsale esas inşaat hakkını aşmamalıdır. Bu durum ise ilgili idarece belirlenmektedir.

Bütün işlemler tamamlandıktan sonra verici ve alıcı parsellerin değerlerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Buna göre:

• Öncelikle Alıcı ve verici parsellerin imar haklarının değeri, yetkilendirilmiş lisanslı en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından belirlenen değerlerin ortalaması alınır,
•  Ardından idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesindeki bedel tespit esaslarına göre belirlenir.
• Alıcı ve verici parsellerin aktarıma konu imar haklarının değerleri arasında fark oluşması durumunda karşılıklı mahsuplaşılabilir.

 İmar hakkı aktarımı yapılabilmesi için ayrıca belli koşullar daha bulunmaktadır.

           Verici parselin:

• Aynı il sınırında olması gerekmekte,
• İlgili kurum ya da idareye bedelsiz devredilmiş olması gereklidir.

Alıcı parselin;

• İmar planı kararı ile belirlenmiş olması,
• Verici parselin m2 birim değerinden fazla olmaması gereklidir.

Sonuç olarak işlem aşaması şu şekilde gerçekleşmektedir.

• Alıcı ve verici parselin değeri önce lisanlı bürolar tarafından belirlenecek ve  ortalaması alınacaktır. Ardından ilgili idare 2942 sayılı yasanın 11.maddesine göre nihai bedeli tespit edecektir.
• Parseller arasında değer farkı varsa mahsuplaşılacak ve aktarım işlemi onaylanacaktır.
• Verici parsel ilgili idare adına bedelsiz olarak devir edilecektir.
• Alıcı parselde imar plan şartlarına göre ek inşaat hakkı sağlanacaktır.

Sonuç olarak bazı yanlış bilinen detayları da bilmekte fayda olduğunu düşünüyorum. Madde madde açıklarsak;

1. İmar hakkı aktarımı, imara kapalı olan bir yerin imara açılması anlamına gelmez. Zaten imarlı bir arsaya kısıtlanmış olan parselin haklarının transferi sözkonusudur.
2. İmar hakkı aktarımı plansız alanlarda geçerli değildir. Diğer yandan 1/25.000 lik, 1/5000 lik planların bulunduğu alanda imar aktarımı yapılamaz. Bölgede 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarının yapılmış olması gereklidir.
3. İmar hakkı aktarımı bir kamulaştırma işlemi değildir. Aksine kamulaştırmaya tabii tutulacak ve kamu eline geçmesi gereken bir taşınmazın bir nevi anlaşma yolu ile başka bir parsele aktarılması işlemidir.
4. Mülkiyetin başkalarına devir işlemi değildir.  Kısıtlanmış parselin kamu kurumu adına devir işlemidir.
5. Mülkiyete el konulması işlemi değildir. İmar hakkı aktarımı mülkiyete el konulması anlamına gelmez. Plan gereği inşaat hakkı elinden alınmışken bu hak başka bir yere aktarılır.
6. İmar hakkı aktarımı mülkiyetin başka bir şehire aktarılması işlemi değildir. Bahse konu aktarımın aynı il sınırları içinde yapılması zorunludur.
7. 1/1000 ölçekli imar planının kesinleşmesi transfer için yeterli değildir. 1/1000 ölçekli planın kesinleşmesi imar hakkı devrinin yapılması için yeterli bir durum değildir. Transferin yapılabilmesi için uygulama imar planının uygulanmış, parselasyon planının yapılmış olması gerekmektedir. Parselasyon planı aktarımın nasıl şekilde kullanılacağını belirlemektedir.