TARIM ARAZİSİNE EV YAPILIR MI ?ZEYTİNLİKLERE EV YAPILIR MI?

Bu yazımızda en çok sorulan sorulardan biri olan “Tarım arazisine ev yapabilirmiyim” sorusuna açıklık getirmeye çalışacağım.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı kanununun 3.maddesinde Tarım arazisi tanımlanmış olup “ Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, hâlihazırda tarımsal üretim yapılan veya yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazileri..” şeklinde tanımlanmıştır.

Kısaca tanımlamak gerekirse imar planı olmayan ve halihazırda ekilip biçilen ve meyve sebze üretilen yer olarak da nitelendirebiliriz.

Yapı yapmanın ana koşullarından bir tanesi bahse konu arazinin imar planının olması gerekmektedir. İmar planının olması durumunda 3194 sayılı yasa ve uygulama yönetmeliği uyarınca gerekli işlemler yapılarak binamızı yapabilme hakkına sahip olacağız.

Pekala imar planının olmaması durumunda ne yapacağız ? Burada zaten tarla vasıflı bir arazi ile karşı karşıya olduğumuz için imar planı olmayacaktır. İşte burada karşımıza Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği çıkıyor. Bu yönetmelikte detaylı olarak plansız bir alana, köy yerleşim alanı, mezra gibi yerlere nasıl konut yapılabileceği detaylı olarak anlatılmakta.

Dikkat edilmesi gereken konu bu yönetmeliğin nerelerde uygulanacağı. Bu konuda yönetmeliğin 2.maddesinde açıklanmıştır. Yani bu yönetmeliğin uygulanabilmesi için aşağıdaki koşullara uyulması gerekmektedir.

            Madde 2- (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu Yönetmelik hükümleri;

1) Planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu 10 000 in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde,

2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında,

3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında,

4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskan dışı alanlarda, uygulanır

Biz kısa ve özet olarak konuya değineceğiz. Plansız alanlar imar yönetmeliğinin 62.maddesinde ifraz edilecek parsel büyüklüklerinin 5.000 m2 den küçük olamayacağı belirtilmiştir. Yine devamında 63.madde de

 Madde 63 - (Değişik:RG-2/9/1999-23804) Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5 den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40 ı ve yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katıaşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40) ı geçemez.

(Değişik fıkra:RG-01/3/2019-30701)Beton temel ve çelik çatılı ser’alar mahreç aldığı yola 5.00 metreden ve parsel hudutlarına ise 2.00 metreden fazla yaklaşmamak şartı ile inşaat alanı katsayısına tabi değildir. Beton temel ve çelik çatı dışındaki basit örtü mahiyetindeki ser`alar ise yukarıda belirtilen çekme mesafeleri ve inşaat alanı kat sayısına tabi değildir.

(Değişik:RG-2/9/1999-23804) Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılmayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idareye noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir

Kısaca özetlemek gerekirse, tarla 5.000 m2 den küçük olmayacak, ancak %5 ine 2 katı geçmeyecek şekilde bağ evi bekçi evi tarzında yapı yapılabilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken koşul ise binayı yaptıktan sonra net olarak da tarlanın 5.000 m2 kalmasıdır. Yani konut dışı alan 5.000 m2 olmalıdır. 5000 m2 arsa aldım %5 ine ev yaptım geriye 4750 m2 net kaldı maalesef olmuyor. 5250 m2 yeriniz olacak, geriye net 5.000 m2 kalmış olacak…

Başka bir koşul ise elbette parselin yolunun olması koşuludur. Parselin kadastral yoldan cephe alması gerekmektedir. Pekala parselin kadastral yola cephesi yoksa ne yapacağız ? O zaman bazı hukuksal girişimler ortaya çıkmaktadır.  Yolunuz yoksa yola cephe alan parselden tarafınıza geçit hakkı talep edeceksiniz. Geçit hakkı için bulunduğunuz yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açacaksınız. Dava açıldığı zaman mahkeme komşu parselden sizin parselinize geçmeniz için geçit hakkı kuracak ve tapuda da işlenecektir. Geçit hakkından sonra artık sizin de parselinizin bir yolu olacaktır.

Başka bir soru ise Zeytinlik aldık buraya nasıl ev yapabilirim ? Eğer tapuda arazi Zeytinlik olarak kayıtlı ve tescilli ise maalesef hiçbir şekilde konut, bağ evi vss yapamazsınız.. Zeytinlik vasfı ile diğer tarım arazileri karıştırılmamalıdır. Pekala çözümü yok mu ? evet var.. Onu da önümüzdeki hafta yazımızda yazacağız…Zeytinliklere ev nasıl yapılır ? su elektrik nasıl alınır .? Diğer yazımızda detayları bulacaksınız…