HAZİNE ARAZİSİ SATIŞINDA 4706 SY. MI, İMAR BARIŞI MI TERCİH EDİLMELİ ?

Bilindiği üzere 3194 sayılı imar kanuna 11.05.2018 tarihinde 7143 sayılı yasa ile eklenen Geçici 16.madde ile imar mevzuatına aykırı yapılar için bir düzenleme getirilmiş, imar barışı adı ile imar mevzuatına aykırı yapılmış yapılara kat mülkiyeti kurulması ve buna benzer istisnalar getirilmiştir.

Eklenen bu madde ile 31.12.2017 tarihinden önce yapılan binalar imar barışına dahil edilmiştir. Bu maddenin 7.bendinde Hazine adına kayıtlı taşınmazlar üzerindeki yapılar için ne gibi işlemler yapılması gerektiği konu edilmiş bu bent de          “ Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilir. Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31/12/2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu durumda elde edilen gelirler bu maddenin ikinci fıkrasına göre genel bütçeye gelir kaydedilir. Ayrıca bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası, yapı ve tesisler hakkında ise onbirinci fıkrası hükmü uygulanmaz. (Ek cümleler:4/7/2019-7181/14 md.) Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması hâlinde bu madde uyarınca ayrıca satış bedeli alınmaz. Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu edilen kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilir, bu tutardan fazlası iade edilmez..” Denilmektedir.

Burada en önemli nokta ise yasa ile tanınan hakkın 31.12.2019 da sona ermesidir. Yani Yapı kayıt belgesi almış, Hazine arazisi üzerinde imar mevzuatına aykırı yapısı bulunan hak sahipleri bu taşınmazın arsasının tapusunu alabilmek için bu tarihe kadar müracaat etmek zorunda olmalarıdır. Bu tarihten sonra yapılacak müracaatlar geçerli olmayacaktır.

Diğer yandan bu satışa ilişkin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 29.12.2019 tarih ve 30990 sayılı Resmi gazetede yayınlanan 369 sıra nolu Milli Emlak Genel tebliği yayınlanmış ve satış işlemleri de bu tebliğ uyarınca yürütülmektedir. Yine bu tebliğde de son müracaat tarihinin 31.12.2019 olduğu belirtilerek satış işleminin nasıl yapılacağı, bedellerin belirleme şekli, hangi belgelerin talep edildiği gibi bir çok bilgi yer almaktadır.

Diğer yandan Hazineye ait taşınmazların değerlendirilmesi amacıyla 29.06.2001 tarih ve 4706 sayılı yasa çıkarılmış, bu yasanın 5.maddesi ile Hazine adına kayıtlı taşınmazların üzerinde yapı bulunan işgalin bulunması durumunda ilgili belediyesinin talebi ile Belediyelere devir edileceği, Belediyelerin de bu taşınmazları hak sahiplerine satışını yaparak tapularının verilebileceği belirtilmiştir.

Yasa da özetle

“…Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar, haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. (Ek cümle:4/7/2019-7181/17 md.) Bu maddenin onbirinci fıkrası kapsamında Hazineye intikal eden yapı ve tesislerin satışında, yapı ve tesis bedeli yapı yaklaşık birim maliyet bedelinin yüzde beşi olarak hesaplanır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanunî faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir..” “…Yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren bir yıl içinde satın alınma talebinde bulunulmayan veya üzerinde yapılanma olmayan ve bu madde kapsamında devredilen taşınmazlar genel hükümlere göre belediyece satılabilir. Devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına resen tescil edilir. (Ek cümle: 23/7/2010-6009/33 md.) Bu süre Bakanlık tarafından 5 yıla kadar uzatılabilir….” “…Belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, alıcıları tarafından Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır. Bu bedeller hiçbir şekilde haczedilemez. Tahsil edilen bedellerden beşinci fıkraya göre pay ayrılır. (Ek fıkra: 23/7/2010-6009/33 md.) Bu maddenin altıncı fıkrası uyarınca ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilen taşınmazların yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine doğrudan satılması halinde, ilgili belediyelerin devre ilişkin taleplerinin defterdarlık veya malmüdürlüğüne intikal tarihinden itibaren ecrimisil alınmaz. Ancak taşınmazların genel hükümlere göre değerlendirilmesi halinde ecrimisil alınır. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye ait taşınmazlar üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder..” denilmektedir.

Burada iki şekilde satış karşımıza çıkmaktadır.

1. 3194 sayılı yasanın geçici 16.maddesine göre imar barışı yöntemi
2. 4706 sayılı yasanın 5.maddesine göre belediye adına devir edilmek suretiyle satış.

Pekala satış işlemi için hangi yasayı tercih etmek gerekli?

• Bunun için yukarıda çeşitli ilk koşullar sıralanmış bulunmakta. 3196 s.y. geçici 16.maddesine göre yani imar barışına göre ilk koşul yapının 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış olması, 4706 sayılı yasaya göre ise 30.03.2014 tarihinden önce yapının yapılmış olma şartı ön koşul olarak karşımıza çıkmaktadır. Yani imar mevzuatına aykırı yapı hangi tarih aralığı içinde kalıyorsa ve şartları sağlıyorsa o yasa uyarınca gerekli işleme başlanılmalıdır.
• 4706 sayılı yasa da sadece yapının yapılma tarihi koşul olarak belirlenmiş, ancak müracaat tarihi ile ilgili bir koşul bulunmazken imar barışı kapsamında yapılacak satış yapının 31.12.2017 den önce yapılmış ve son müracaat tarihi olarak 31.12.2019 belirlenmiştir.
• Satış bedeli olarak her iki yasada da rayiç bedel belirtilmiştir.
• Satış bedeli ile ilgili olarak her iki yasa da taksit uygulanabilmekte, en az %10 peşin geri kalan bedel 5 yıla kadar taksitlendirilebilir, geri kalan bedele kanuni faizin yarısı eklenerek tahsil edilebilmektedir.
• Süre anlamında imar barışı kapsamında yapılan satışlar için süre daha kısa olacaktır. Müracaat halinde doğrudan ilgilisi adına satışı gerçekleşebilecektir. 4706 sayılı yasa için yapılan müracaatlar önce Belediyeye yapılacak ardından hazineden devir talebi yapılacak, uygun olması durumunda Belediyeye devir edilip satışı gerçekleşeceğinden uzun bir süreç karşımıza çıkmaktadır.

Burada karşımıza çıkan en önemli kriter ise taşınmazın satış bedelinin belirlenmesidir. Kanımızca esas tartışmalı konu bu aşamada ortaya çıkmaktadır. Her iki yasada da değerler hesaplanırken rayiç bedelden, yani günün satış bedelinden hesaplama yapılacağı belirtilmiştir.

Ancak hesaplama yapılırken 4706 sayılı yasada kıymet takdir komisyonu 5 kişiden oluşmakta, 3 kişi ilgili belediyesinden, 2 kişi de Hazine temsilcisi olmak durumundadır. İmar barışı kapsamında yapılan satışlar için ise komisyon sadece Hazine yetkililerinden oluşmaktadır. Uygulamada yaşanılan olaylarda en sık rastlanan ise 4706 sayılı yasaya göre belirlenen bedellerin imar barışına göre belirlenen bedellerden daha aşağı olmasıdır. Kanımızca bu komisyonlarda ilgili belediyesinden bulunan yetkililerin olması, bir çok kıymet takdiri kararının da çoğunluk Belediye yetkililerinde olması nedeniyle hazinenin ihtirazı kayıt şeklinde imzaları ile bedellerin belirlenmiş olduğu gözlemlenmektedir.