GAYRİMENKUL SATIŞINDA KDV ORANI NEDİR ?

Gayrimenkul satışlarında kdv oranında bir çok tereddüt oluştuğu görülmektedir. Bu konuda vergi mevzuatını incelemek gerekir. 30 Aralık 2007 tarih ve 26742 sayılı resmi gazetede yayınlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile "Mal ve Hizmetlere uygulanacak katma değer vergisi oranlarının tespitine ilişkin karar" da Ek(1) ve Ek(2) nolu listelerde hangi ürün ve hizmetlerden ne kadar Kdv alınacağı belirlenmiştir.

Buna göre konumuzla ilgili olarak;

a) Ekli listelerde yer alanlar hariç olmak üzere, vergiye tabi işlemler için,  % 18

b) Ekli (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 1

c) Ekli (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için, % 8

 olarak tespit edilmiştir.

Ek(1) sayılı listenin (11) ve (12). maddelerinde ;

11- Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri ile belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m²’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı,

12- Konut yapı kooperatiflerine yapılan inşaat taahhüt işleri,

konu edilmiş bunun dışında sayılanlar ise %18 KDV ye tabi olacaktır.

Buna göre;

- Net alanı 150 m2'ye kadar olan konut teslimleri % 1,
- Belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2'nin altındaki konutlara isabet eden kısmı % 1,
- Net alanı 150 m2'nin üzerindeki konut teslimleri ile işyeri ve diğer gayrimenkul teslimleri ise % 18 oranında KDV'ye tabi olacaktır.

Diğer yandan 30 Ocak 2021 tarih ve 31380 sayılı resmi gazetede yayınlanan Cumhurbaşkanlığı kararnamesine göre Ek(1) sayılı listenin 13.sırasına aşağıdaki şekilde ifade eklenmiştir.

" 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahüt işleri "

Burada bahis geçen Net Alan Tanımı

KDV uygulamasında "net alanın" tanımı 9 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde yapılmıştır. Tebliğe göre "net alan" deyimi faydalı alanı ifade etmektedir. Faydalı alandan maksat, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır. 150 m2'lik net alanın hesabında, her bağımsız birim ayrı ayrı dikkate alınacaktır. Ancak balkon, kömürlük, garaj, asansör boşluğu vb. yerler konutlardan ayrı olarak kullanılamayacağından, bu yerler de 150 m2'lik net alanın hesabında gözönünde tutulacaktır. Samanlık, ahır, odunluk, ekmek fırını gibi yerler ise net alanın tespitinde dikkate alınmayacak.

Bu yerlerin 150 m2'lik sınırın hesabında ne ölçüde dikkate alınacağı ise 3 Seri No.lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarda Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği'nin dördüncü bölümündeki açıklamalara göre belirlenmektedir.

"Halk konutu standartları" nın değişik 3 ve 4. maddelerine atıfta bulunan bu açıklamalara göre;
a) Faydalı alan; konut içerisinde, duvarlar arasında kalan temiz alandır.
b) Faydalı alan, genel olarak duvar yüzlerinde 2,5 cm sıva bulunduğu kabul edilerek, proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5'er cm düşülmek suretiyle hesaplanır.
Ancak konutlarda; kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki balkonların veya arsa zemininden 0,75 m'den yüksek terasların toplamının 2 m2'si; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansörler; iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında, 1,75 m yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında konut başına 4 m2'den büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kalorifer dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 m2'den büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Konu hakkında 30 Seri No.lu KDV Genel Tebliği'nde açıklamalar yapılmıştır.

Bina dışındaki kömürlük ve depoların 4 m2'yi, garajların 18 m2'yi aşan kısmı ait oldukları konutun faydalı alanına dahil değildirler. Aşan kısımların 150 m2'lik net alanın hesabında dikkate alınması, bu şekilde bulunan faydalı alan 150 m2'yi aşıyorsa genel oranda (% 18), geçmiyorsa % 1 oranında KDV uygulanması gerekir.