KAMULAŞTIRMA NEDİR ? NASIL İŞLEM YAPILIR ?

Kamulaştırma, kamu idarelerinin yapmakla zorunlu olduğu hizmetleri yerine getirebilmek için şahısların ya da diğer kurumların taşınmazlarını zor alım yöntemi ile alması olarak nitelendirilebilir.

Kamulaştırmanın belli başlı şartları olması gereklidir. Kamulaştırma sadece yetkili idarece yapılmalı ve kamu yararı olmalıdır. Her yetkili idarenin kamulaştırma kararı veren bir kurulu vardır. Bunun dışında kamu yararı kararı verebilecek merciler vardır. Kamu yararı kararı verebilecek ve onaylayacak merciler yasanın 5.maddesinde açıkca özetlenmiştir. 

Yasanın 3.maddesinde"..idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz.." denilmek suretiyle öncelikle kamulaştırma işlemi için idarelerin bedellerini kendi bütçelerinde ayırması öngörülmüştür. Kısaca "eğer paran yoksa kamulaştırma yapamazsın" denilmiştir.

İdareler öncelikle kamulaştırma yapmak istediği taşınmazın planlarını inceler, tapu kayıtlarını alarak gerekirse haritasını yapar. Yapılacak harita da kısmi kamulaştırma işlemi yapılacaksa ilgili Kadastro müdürlüğünce yapılacak kısmi hesabat için onay alınmalıdır.

Burada taşınmazın plan açısından kamusal fonksiyona özgülenmiş olması gerekmektedir. Örnek olarak Belediyelerce kamulaştırma işlemi yapılabilmesi için taşınmazın planlarda yol, yeşil alan, belediye hizmet alanı gibi yasanın belediyelere işlem yapma yetkisi verdiği niteliklerde olması gerekmektedir. Sözgelimi planda okul alanı olarak ayrılan bir taşınmaz için Belediyelerce kamulaştırma kararı alınabilir mi ? Maalesef alınamaz. Okul yapma ve yaptırma yetkisi Milli Eğitim Bakanlığına ait olduğundan ve bu kurumun da aynı şekilde kamulaştırma yetkisi olduğundan bu taşınmazın kamulaştırma işleminin Belediyece değil, milli eğitim bakanlığınca yapılması gerekmektedir. Bu örnekler daha da fazla çoğaltılabilir. 

Gerekli ödenek ayrılması, mülkiyet kayıtlarının çıkarılması, haritaların yapılmasının ardından sıra taşınmaz için kamulaştırma kararının alınmasına gelmiştir. Burada biz konuyu belediyelerin kamulaştırma işlemi olarak yapacağız. Kamulaştırma kararı veren birim, belediyelerde Belediye Encümenidir. Konu ilgili müdürlükçe belediye encümenine iletildikten sonra encümen kararı ile kamulaştırma kararı alınır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra ilgili tapu müdürlüğüne taşınmazın beyanlar hanesinde gösterilmek üzere 2942 sayılı yasanın 7.maddesine göre idari şerh düşülür. Bu şerhin amacı taşınmazın kamulaştırma işlemine tabii tutulduğunu taşınmazı satın almak veya işlem yapmak isteyen 3. kişilere veya kurumlara bilgisini vermektir.

Kamulaştırma işlemi için idareler bedel ödemek durumundadır. Bunun için kamulaştırma bedeli belirlenir. 2942 sayılı yasanın 8. maddesi uyarınca idareler kendi bünyesinde kıymet takdir komisyonu ve ayrıca uzlaşma komisyonunu kurarlar. Kıymet takdir komisyonu en az üç kişiden oluşmalıdır. Komisyon gerektiği durumlarda kurum dışından da bilgi, belge veya rapor almak suretiyle kamulaştırılacak taşınmazın bedelini belirler.

Kamulaştırma başta da söylediğimiz üzere zor alım şeklidir. Yasa koyucu, 4650 sayılı yasanın 3.maddesi ile öncelikle taşınmaz maliki ile idarenin uzlaşması gerektiğini öngörmüştür. Yani satın alma usulünün öncelikle yapılması gerekmektedir. Bu nedenle kamulaştırılması öngörülen taşınmaz malikine öncelikle tebligat gönderilir ve taşınmazın idare tarafından satın alınmak istendiği bildirilir. Yapılan tebligatta bedel belirtilmez. Tebligat uyarınca taşınmaz maliki uzlaşma görüşmesine davet edilir. Taşınmaz malikinin uzlaşma görüşmesine olumlu yanıt vermesi durumunda belirlenen günde uzlaşma görüşmelerine başlanır. Taşınmaz maliki yapılan tebligata yanıt vermez ise kamulaştırma işlemi yasanın 10.maddesi uyarınca dava açılmak suretiyle işleme devam olunur. 

Taşınmaz malikinin uzlaşma görüşmesine olumlu yaklaşması durumunda uzlaşma komisyonu ile taşınmaz maliki arasında görüşme başlar. Bu görüşme ve pazarlık sırasında kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedelin üstünde bir rakam olmamak üzere taşınmaz malikine uygun bir bedel teklif edilir. Taşınmaz malikinin kabul etmesi durumunda karşılıklı olarak uzlaşma tutanağı tutulur, taraflar imzalar ve taşınmaz satın alınmış olur işlem bu şekilde sonuçlandırılır. Uzlaşma görüşmesinde taşınmaz malikinin teklif edilen bedeli kabul etmemesi durumunda ise uzlaşmazlık tutanağı tutulur, komisyon ve taşınmaz maliki tarafından bu tutanak imzalanır. İşleme 2942 sayılı yasanın 10.maddesine göre dava açılmak suretiyle devam edilir.

Uzlaşma görüşmeleri sonucunda uzlaşma sağlandığı taktirde taşınmaz bedeli karşılığında satın alınmış kabul edilir. İdare, kamulaştırma bedeli olarak belirlenen bedeli en geç 45 gün içinde ödenecek hale getirir. Bu şekilde edinilen taşınmaz için malikinin itiraz etme hakkı yoktur. Yapılan tüm işlemler ilgili tapu müdürlüğüne yazılarak taşınmazın kamulaştırma işlemi sonuçlandırılır, idare adına tescili yapılır ve taşınmaz ilgilisine gerekli kamulaştırma bedeli ödenir.

Uzlaşma görüşmeleri sonucunda anlaşma olmaması durumunda ise işleme 2942 sayılı yasanın 10. maddesi ve devamı uyarınca yani tescil davası açılmak suretiyle devam edilir. 

Uzlaşma olmaması durumunda ise idare gerekli tüm bilgi belgeleri toplayarak bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde taşınmazın bedelinin belirlenerek kendi adına tescil edilmesi için dava açar. Mahkeme en geç 30 gün içinde toplanan bilgi ve belgeler ile birlikte taşınmaz malikine duruşma günü için tebligat gönderir. Duruşma günü idareye de bildirilir. Mahkemece çıkarılacak davet ve tebligatta 

a)Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.

b)Malik veya maliklerin ad ve soyadları,

c) Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,

d) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,

e) Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,

f) 14 üncü maddede öngörülen süre içerisinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,

g) Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,

h) Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği, Belirtilir.

Mahkemece taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyorsa bu mahalli gazetelerin birinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birinde kamulaştırma belgeleri ve özeti en az bir kez yayımlanır. 

Mahkemece belirlenen günde taraflar duruşmaya davet edilir ve hakim belirlenen bedel üzerinden tarafları bir kez daha uzlaşmak için davet eder. Uzlaşma olması durumunda işlem sonuçlanır ve belirlenen bedel kamulaştırma bedeli sayılır. 

Tarafların anlaşamamsı durumunda hakim, en geç on gün içerisinde keşif ve otuz gün sonrası için duruşma günü tayin ederek bilirkişiler marifetiyle taşınmazın mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler topladığı bilgi belgeler uyarınca taşınmazmalın değerini tespit ettikleri raporu 15 gün içinde mahkemeye sunar. Mahkeme duruşma gününü beklemeden bu raporu taraflara tebliğ eder. Yapılan duruşmada varsa rapora itirazlar dinlenir ve değerlendirilir.Tarafların bu bedelde anlaşması durumunda yasanın 8.maddesi ve devamı uyarınca işleme devam ederek sonuçlandırılır.

Tarafların tekrar bedelde anlaşamadığı durumda, hakim tekrar 15 gün içerisinde sonuçlandırmak üzere yeni bilirkişiler oluşturur ve raporlarını ister. Hakim tüm bu raporlar doğrultusunda taşınmaz için uygun bir kamulaştırma bedeli belirler ve belirlenen bu bedelin ilgilisi adına bloke edilerek makbuzun ibraz edilmesi  için idareye 15 gün süre verir. İdarenin kamulaştırma bedelini ilgilisi adına bloke ettiğine dair makbuzu mahkemeye ibraz etmesi durumunda mahekemece taşınmazın idare adına tesciline ve bedelin ilgilisi adına ödenmesine karar verilir ve bu karar tapu müdürlüğüne bildirilir.Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf ve temyiz hakları saklıdır. İstinaf veya temyiz sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir. 

Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. 

Kamulaştırma işleminde tarafların dava açma hakları;

Kamulaştırmaya konu taşınmaz malın maliki tarafından 10 uncu madde gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılamayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açılabilir.İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür. İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır.

İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren otuz gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir. İdare tarafından, bu Kanun hükümlerine göre tespit olunan malike ve zilyede karşı açılan davaların görülmesi sırasında, taşınmaz malın gerçek malikinin başka bir şahıs olduğu anlaşıldığı takdirde, davaya bu gerçek malik, tapu malikinin daha önce öldüğü sabit olursa mirasçıları da dahil edilmek suretiyle devam olunur.

Açılan davaların sonuçları dava açmayanları etkilemez.

KAMULAŞTIRMA İŞLEMİ AKIŞ ÇİZELGESİ: